В 2021 году в США было продано 6,9 миллиона домов, и прогнозируется, что к 2023 году эта цифра увеличится до семи миллионов в год. Количество продаж домов неуклонно растет с 2011 года, за исключением двух небольших спадов в 2014 и 2018 годах.

Узнайте больше статистики на Statista

Продажа дома – важное и стрессовое событие в жизни. Новая работа, растущая семья, внезапный развод или другое событие в жизни могут стать веской причиной продать дом и переехать в другое место.

Независимо от причины продажи, Вы должны знать о возможных налоговых последствиях.

Прежде чем перейти к обсуждению возможных налоговых последствий, важно дать определение понятию «основной дом» (или «основное место жительства»).

По правилам IRS у человека может быть одновременно только один основной дом. Если Вы владеете и живете только в одном доме, то это имущество является Вашим основным домом. Если Вы владеете или живете более чем в одном доме, Вы должны применить тест «фактов и обстоятельств», чтобы определить, какое имущество является Вашим основным домом. Хотя наиболее важным фактором является то, где Вы проводите больше всего времени, другие факторы также могут иметь значение.

Если Вы продали дом с прибылью (т.е. у Вас появился т.н. "доход на капитал"), Вы имеете право исключить прибыль от продажи в размере до 250 000 долларов США (500 000 долларов США при совместной подаче декларации мужа и жены).

Чтобы претендовать на данный вычет должны выполняться три теста:

1. Тест на владение
2. Тест на проживание
3. Тест на оценку предшествующего периода

Обратите внимание, что необходимо, чтобы выполнялись все три теста одновременно.

Если Вы владели домом не менее 2 лет (24 месяцев) из последних 5 лет до даты фактической продажи (закрытия сделки), Вы соответствуете критерию владения.

Если Вы владели домом и использовали его в качестве места жительства в течение не менее 2 лет (24 месяцев), непрерывно или нет, из предыдущих 5 лет, Вы соответствуете требованию о проживании.

Отпуск или другое краткосрочное отсутствие засчитывается как время, которое Вы прожили дома (даже если Вы сдавали свой дом в аренду, пока Вас не было).

Тест на оценку предшествующего периода позволяет претендовать на исключение только один раз в течение 2-х лет. Другими словами, Вы выполняете этот тест, если Вы не продавали другой дом в течение 2-летнего периода (или, если Вы продавали другой дом, но Вы не воспользовались данным исключением).

Если Вы не соответствуете одному или нескольким из этих трех критериев , Вы все равно можете претендовать на частичное исключение прибыли от продажи недвижимости.

Частичное требование выполняется, если основной причиной продажи Вашего дома была смена места работы, проблема со здоровьем или непредвиденное событие.
Связанный с работой переезд дает Вам право на частичное исключение в следующих случаях:

• Ваше новое рабочее место (или новое место работы Вашего супруга) находится не менее чем в 50 милях от Вашего предыдущего места работы (пожалуйста, обратите внимание, что это расстояние от прежнего места работы, а не от Вашего прежнего дома)
• Вы или Ваш супруг стали работать не менее чем в 50 милях от Вашего дома и у Вас/Вашего супруга не было предыдущего места работы

Переездом, связанным со здоровьем, считаются следующие случаи:

• Вы переехали, чтобы получить лечение, пройти диагностику, физиотерапию для уменьшения последствий или лечение болезни/травмы
• Врач рекомендовал Вам сменить место жительства, потому что у Вас были проблемы со здоровьем

Непредвиденные события:

• Ваш дом был снесен или конфискован
• Ваш дом был разрушен (полностью или частично) в результате стихийного бедствия, техногенной катастрофы или террористического акта
• Вы/Ваша супруга развелись, или у Вас родились сразу 2 или более детей, или Вы получили право на пособие по безработице, или стали не в состоянии оплачивать основные расходы на проживание из-за изменения статуса занятости, или умер Ваш супруг

Обратите внимание, что Вы можете увеличить первоначальную стоимость вашей недвижимости (т. е. цену, которую Вы заплатили за свой дом) включив в нее расходы на закрытие сделки, а также расходы на ремонт. Это называется "скорректированой базовой ценой".

Доход на капитал — это разница между ценой продажи Вашего дома и скорректированной базовой ценой Вашего дома.

Процесс определения скорректированного базиса - не простая задача.

Возможно, Вы захотите проконсультироваться с опытным налоговым специалистом, который поможет вам максимально увеличить Ваши налоговые льготы при продаже недвижимости.